Tijdelijk of vast huurcontract? Dit mag je verhuurder in 2026

Ligt er een huurcontract voor een of twee jaar voor je klaar? Sinds 1 juli 2024 is een vast

huurcontract de norm. Een tijdelijk contract mag alleen nog voor bepaalde groepen en in een paar

bijzondere situaties, zoals huren via de Leegstandwet. Anders is een tijdelijk huurcontract verboden. In dit artikel leggen we uit welk contract je

verhuurder je mag aanbieden, welke vormen van tijdelijk huren er nog zijn en wat er mogelijk

verandert.

Welk huurcontract krijg je als nieuwe huurder?

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Teken je nu een nieuw huurcontract, dan is dat in principe een contract voor onbepaalde tijd. Dat geldt voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Huur je een kamer, dan is een vast contract dus ook de regel.

Het maakt niet uit bij wie je huurt. Een woningcorporatie en particuliere verhuurders houden zich aan dezelfde regel. Ook het segment maakt niet uit. De regel geldt voor sociale huurwoningen (tot en met 143 punten in het woningwaarderingsstelsel), voor middenhuur (144 tot en met 186 punten) en voor vrije sector huurwoningen (vanaf 187 punten).

Met een vast contract heb je volledige huurbescherming. Je verhuurder kan de huur dan alleen opzeggen met een reden die in de wet staat.

Wat als je verhuurder je toch een tijdelijk contract geeft?

Biedt een verhuurder je een tijdelijk contract aan terwijl je niet onder een uitzondering valt? Dan geldt het contract als contract voor onbepaalde tijd. De einddatum in je contract telt dan niet.

Let op: Wil je verhuurder dat je op die einddatum vertrekt? Dan moet hij de huur opzeggen met een reden uit de wet, net als bij een vast contract. Je hoeft daar niet aan mee te werken. Zonder jouw schriftelijke instemming kan alleen de rechter de huur beëindigen.

Voor wie mag een tijdelijk contract nog wel?

Een aantal groepen kan nog een huurcontract van maximaal 2 jaar krijgen. Die groepen staan in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.

• Studenten: Je gaat voor je studie tijdelijk in een andere gemeente wonen, of je komt uit het buitenland en studeert in Nederland.
• Renovatie of werkzaamheden: Je moet tijdelijk uit je eigen woning omdat die wordt gerenoveerd of omdat er dringende werkzaamheden zijn.
• Opvang of noodsituatie: Je komt uit de maatschappelijke opvang of je zit in een sociale noodsituatie en hebt dringend woonruimte nodig.
• Tweede kans: Je verhuurder sluit met jou een tweedekanscontract.
• Nabestaanden: Je woonde bij een huurder die is overleden en je kunt de huur niet zelf voortzetten.
• Gescheiden ouders: Je woont niet meer samen met de andere ouder van je minderjarige kinderen en je wilt dicht bij je kinderen blijven wonen.
• Werk op de Waddeneilanden: Je hebt voor je werk tijdelijk woonruimte nodig op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel of Vlieland.
• Vergunninghouders: Je komt uit een opvang voor asielzoekers en je wacht op definitieve woonruimte in je gemeente.

Ga je na de einddatum door met dezelfde verhuurder in dezelfde woning? Dan wordt je contract automatisch een contract voor onbepaalde tijd.

Hoe loopt een tijdelijk contract af?

Een tijdelijk contract stopt op de einddatum. Maar alleen als je verhuurder je op tijd schriftelijk laat weten dat het contract afloopt. Die melding mag niet eerder komen dan 3 maanden en niet later dan 1 maand voor de einddatum. Krijg je geen melding, of komt die te laat? Dan wordt je contract een contract voor onbepaalde tijd.

• Rekenvoorbeeld: Stel, je contract loopt af op 31 januari 2027. Dan moet je verhuurder je tussen 31 oktober 2026 en 31 december 2026 schriftelijk laten weten dat het contract afloopt.

Heb je voor 1 juli 2024 een tijdelijk contract getekend? Dan loopt dat door tot de afgesproken einddatum. Ook dan moet je verhuurder je op tijd laten weten dat het contract afloopt.

Welke andere vormen van tijdelijk huren zijn er?

Naast de groepen hierboven bestaan er vormen van tijdelijk huren met eigen regels. Je hebt daarbij minder of geen huurbescherming.

• Leegstandwet: Een eigenaar mag een leegstaande woning tijdelijk verhuren met een vergunning van de gemeente. Hieronder lees je hoe dat werkt.
• Antikraak: Je woont in een leeg gebouw zodat het niet wordt gekraakt. Ook daarover lees je hieronder meer.
• Tussenhuur: Een eigenaar die zelf tijdelijk ergens anders woont, mag de woning in de tussentijd verhuren met een diplomatenclausule.
• Campuscontract: Een studentenwoning mag aan een student verhuurd worden zolang die studeert.
• Hospitaverhuur: Je woont in bij de verhuurder zelf en deelt voorzieningen, zonder samen een huishouden te vormen.
• Short stay: Verhuur die naar zijn aard van korte duur is, zoals een vakantiewoning, valt buiten de huurbescherming.
  

Hoe werkt huren via de Leegstandwet?

Bij huren via de Leegstandwet heeft de eigenaar een vergunning van de gemeente. Dat kan bijvoorbeeld bij een woning die te koop staat, of bij een huurwoning die wordt gesloopt of ingrijpend wordt gerenoveerd.

• Huurbescherming: Je hebt geen huurbescherming als de huur eindigt. Je contract stopt ook vanzelf als de vergunning afloopt.
• Duur: Je huurcontract duurt minimaal 6 maanden. Bij een huurwoning die te koop staat is dat minimaal 3 maanden.
• Vergunning: De gemeente geeft meestal een vergunning voor maximaal 2 jaar, die daarna per jaar kan worden verlengd. Afhankelijk van het soort woning is de totale duur maximaal 5, 7 of 10 jaar. Voor een koopwoning die te koop staat, geldt één vergunning van 5 jaar.
• Opzegtermijn: Je verhuurder zegt op met een termijn van minimaal 3 maanden. Bij een huurwoning die te koop staat is dat minimaal 2 maanden. Jij zegt op met een termijn van maximaal 1 maand.
• Huurprijs: In de vergunning staat meestal een maximale huurprijs, berekend met het puntensysteem. Spreek je een hogere huur af, dan geldt toch de prijs uit de vergunning. Bij een koopwoning die te koop staat, hoeft er geen maximale huurprijs in de vergunning te staan.

Let op: In je huurcontract moet staan dat het om verhuur via de Leegstandwet gaat, voor welke periode de vergunning geldt en welke huurprijs erin staat. Ontbreekt dat? Dan kan je verhuurder zich niet beroepen op de uitzonderingen van de Leegstandwet.

Wat betekent antikraak voor je rechten?

Bij antikraak teken je meestal geen huurcontract, maar een bruikleenovereenkomst. Vaak regelt een bedrijf voor leegstandbeheer dat voor de eigenaar.

• Huurbescherming: Met een bruikleenovereenkomst heb je geen huurbescherming. De beheerder kan de overeenkomst beëindigen met de termijn die in je overeenkomst staat.
• Vergoeding: Bij bruikleen mag de beheerder alleen een vergoeding vragen, geen gewone huurprijs. Betaal je meer dan een vergoeding, dan kan de rechter oordelen dat het toch om huur gaat.
  

Hoe zeg je zelf je huurcontract op?

Als huurder heb je geen reden nodig om op te zeggen. Dat geldt voor een vast en voor een tijdelijk contract.

• Opzegtermijn: Je opzegtermijn is gelijk aan je betaaltermijn. Betaal je per maand, dan is dat 1 maand. Een langere termijn mag ook, tot maximaal 3 maanden.
• Vorm: Zeg op met een aangetekende brief. Dat schrijft de wet voor.
  

Wanneer mag je verhuurder jouw contract opzeggen?

Een verhuurder kan een vast contract alleen opzeggen met een reden die in de wet staat, zoals dringend eigen gebruik. Die reden moet in de opzegging staan.

• Opzegtermijn: Je verhuurder houdt minimaal 3 maanden aan. Voor elk jaar dat je er onafgebroken woont, komt er een maand bij, tot maximaal 6 maanden.
• Jouw reactie: Je verhuurder vraagt je om binnen zes weken te laten weten of je akkoord gaat. Ga je niet akkoord, dan kan alleen de rechter de huur beëindigen.
  

Wat wil de Wet passende huurcontracten veranderen?

Op 2 juli 2026 heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een wetsvoorstel in internetconsultatie gezet. Iedereen kon tot en met 28 augustus 2026 reageren. Het voorstel is nog geen wet. Het moet nog langs de Tweede Kamer en de Eerste Kamer, en de inhoud kan nog veranderen.

• Short stay: Verhuur van korte duur wordt beperkt tot maximaal 30 dagen. Zo kan short stay niet meer worden gebruikt voor langer wonen zonder huurbescherming.
• Studenten: Alle studenten kunnen een tijdelijk contract krijgen, ook als ze voor hun studie niet naar een andere gemeente verhuizen.
• Arbeidsmigranten: Zij kunnen een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar krijgen, met huurbescherming. De woning moet dan aan kwaliteitseisen voldoen, zoals een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m² per bewoner.

Daarnaast onderzoekt de minister of de regels voor vaste en tijdelijke huurcontracten verder moeten veranderen. Voor andere huurders blijft het vaste contract voorlopig de norm.

Onze tips

1. Kijk voor je tekent naar de looptijd. Staat er een einddatum in je contract, vraag dan onder welke uitzondering het valt. Gebruik daarbij ons overzicht van wat je moet controleren in een huurcontract.
2. Huur je via de Leegstandwet? Vraag dan een kopie van de vergunning. Daarin zie je tot wanneer de vergunning loopt en welke huurprijs maximaal is.
3. Twijfel je of je contract klopt? Neem contact op met het Juridisch Loket of de Woonbond voordat je iets tekent of verhuist. Vragen over de hoogte van je huur kun je voorleggen aan de Huurcommissie.