Wat mag je verhuurder als servicekosten rekenen? Zo controleer je je afrekening

Krijg je elk jaar een afrekening servicekosten en weet je niet of de bedragen kloppen? Servicekosten zijn de kosten voor diensten en spullen die je verhuurder levert bovenop de woning zelf. De wet bepaalt welke posten daar wel en niet onder vallen, en voor een aantal posten geldt een maximumbedrag. In dit artikel leggen we uit wat er onder de kale huur valt, wat je verhuurder mag doorberekenen, en wat er per 1 januari 2027 verandert.

Wat valt er onder de kale huur?

De kale huur is het bedrag voor het gebruik van de woning zelf. Alles wat aard- en nagelvast aan de woning zit, zit in die kale huur. Je verhuurder mag daar geen aparte vergoeding voor vragen.

• Onroerende zaken: De cv-installatie, de radiatoren, inbouwapparatuur en een tegelvloer horen bij de woning. Het onderhoud daarvan komt uit de kale huur.
• Roerende zaken: Gordijnen, laminaat, een losse koelkast of meubilair kunnen wel apart in rekening worden gebracht als gebruiksvergoeding.
• De waarborgsom: Die staat los van beide en mag bij contracten vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur zijn. Je krijgt de borg binnen veertien dagen na het einde van de huur terug.

De kale huur bepaalt ook je maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Hoe dat werkt, lees je in ons artikel over een eerlijke huurprijs op basis van WWS-punten.

Welke kosten mag je verhuurder wel doorberekenen?

In het Besluit servicekosten staat welke posten je verhuurder als servicekosten mag rekenen. Het moet altijd gaan om werkelijk gemaakte kosten, onderbouwd met facturen. Winst maken op servicekosten mag niet.

• Gas, water en licht voor gemeenschappelijke ruimtes: De verlichting in het trappenhuis, de lift en de verwarming van gedeelde ruimtes mogen worden doorberekend.
• Schoonmaak en tuinonderhoud: Het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes en het onderhoud van de tuin mogen doorberekend worden, maar alleen als jij daar zelf gebruik van maakt of kunt maken.
• De huismeester: In 2025 en 2026 rekent de Huurcommissie met een maximumtarief van 41,00 euro per uur inclusief btw. Van die kosten komt in principe 70 procent voor rekening van de huurders en 30 procent voor rekening van de verhuurder.
• Gemeenschappelijke wasmachines en wasdrogers: Hiervoor geldt een maximum van 5,00 euro per maand per woning, ongeacht hoeveel machines er staan.
• Roerende zaken: Voor spullen met een geschatte levensduur van vijf jaar mag jaarlijks 20 procent van de waarde in rekening worden gebracht. Zijn er geen aankoopfacturen en geen inzicht in de samenstelling, dan geldt een standaardbedrag van 12,00 euro per jaar.

Let op: een huurder die geen gebruik maakt en ook niet hoeft te maken van de gemeenschappelijke ruimtes, hoeft daar ook niet voor te betalen. Woon je op de begane grond met een eigen voordeur, zonder berging of brievenbus in het gedeelde portiek, dan kun je die posten aanvechten.

Welke kosten mag je verhuurder niet doorberekenen?

Een aantal posten valt buiten de servicekosten. Zie je die toch op je afrekening staan, dan is dat reden om vragen te stellen.

• Groot onderhoud: Onderhoud aan de installaties die vast aan het gebouw zitten, is een plicht van de verhuurder en komt uit de kale huur.
• Opstal- en aansprakelijkheidsverzekering: Verzekeringen die bij het pand horen blijven voor rekening van de verhuurder. Een glasverzekering en een inboedelverzekering voor roerende zaken mogen wel. Kan de verhuurder de glasverzekering niet apart specificeren, dan rekent de Huurcommissie 15 procent van de opstalverzekering toe aan glas.
• Leegstandsderving: Servicekosten die niet binnenkomen omdat een woning leegstaat, mogen niet bij de zittende huurders worden neergelegd.
• Belastingen en heffingen: Die betaal je als belastingplichtige, niet als huurder. De Huurcommissie doet er geen uitspraak over.
• Mutatiekosten: De schoonmaak bij het begin en het einde van een huurperiode mag niet als servicekosten in rekening worden gebracht.
• Rookmelders: Eigenaren zijn sinds 1 juli 2022 verplicht op elke verdieping een rookmelder te plaatsen. Daarom mag er geen gebruiksvergoeding voor worden gevraagd.

Hoeveel administratiekosten mag je verhuurder rekenen?

Voor het opstellen van de afrekening mag je verhuurder administratiekosten rekenen. Daar zitten harde grenzen aan.

• Over de meeste posten: maximaal 5 procent, inclusief btw.
• Over warmtelevering: maximaal 2 procent. Besteedt je verhuurder de meting en verdeling uit, dan is het maximaal 1 procent.
• Onder- en bovengrens: minimaal 7,50 euro en maximaal 75,00 euro per afrekening per woning.

Rekenvoorbeeld. Stel, je betaalt 120 euro per maand aan servicekosten voor schoonmaak, huismeester en tuinonderhoud. Over een heel jaar is dat 1.440 euro. De administratiekosten mogen dan maximaal 5 procent daarvan zijn, oftewel 72,00 euro. Dat blijft onder de bovengrens van 75,00 euro, dus 72,00 euro is het maximum in dit geval.

Administratiekosten mogen alleen worden gerekend als je ook echt een afrekening hebt gekregen.

Hoe zit het met de VvE-bijdrage?

Woon je in een appartement, dan betaalt je verhuurder als eigenaar een maandelijkse bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren. Die bijdrage mag niet in zijn geheel bij jou terechtkomen.

• Wel doorbelasten: het deel van de VvE-bijdrage dat gaat over diensten en verbruik waar jij als bewoner gebruik van maakt, zoals elektriciteit en water in de gedeelde ruimtes.
• Niet doorbelasten: het deel voor onderhoud van het gebouw, de reservering voor groot onderhoud en de opstalverzekering.
• Vooraf vastleggen: de posten moeten in je huurcontract staan, gespecificeerd, voordat ze op je afrekening mogen verschijnen.

Wanneer moet je de jaarafrekening hebben?

Je verhuurder moet je elk jaar een overzicht geven van de werkelijke kosten per post, wat je aan voorschot hebt betaald en wat je moet bijbetalen of terugkrijgt. Dat overzicht moet er vóór 1 juli van het volgende jaar zijn. De afrekening over 2025 moest dus uiterlijk 30 juni 2026 bij je liggen.

Krijg je niets, dan betekent dat niet dat je van je voorschot af bent. Vraag de afrekening schriftelijk op en bewaar dat verzoek.

Wat verandert er per 1 januari 2027?

Per 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking, samen met het bijbehorende Besluit en de Regeling servicekosten. In het Besluit staan acht soorten servicekosten. Alleen die posten mogen verhuurders nog doorberekenen.

• Voor wie: de nieuwe regels gelden voor huurcontracten die op of na 1 januari 2027 worden afgesloten.
• Voor bestaande contracten: verhuurder en huurder mogen samen afspreken de nieuwe regels ook op een lopend contract toe te passen.
• Bij de Huurcommissie: die kan straks alle kosten uit een voorschot servicekosten beoordelen, en ook kleinere groepen huurders kunnen samen een verzoek indienen.

De ingangsdatum stond eerder op 1 juli 2026 en is verschoven naar 1 januari 2027.

Wat kun je doen als de afrekening niet klopt?

Begin bij je verhuurder. Vraag schriftelijk om de facturen en om de verdeelsleutel waarmee de kosten over de woningen zijn verdeeld. Komen jullie er niet uit, dan kun je naar de Huurcommissie.

• Sociale huur: je kunt de afrekening en het maandelijkse voorschot altijd laten toetsen.
• Middenhuur en vrije sector: heb je je contract op of na 1 juli 2024 getekend, dan kun je ook bij de Huurcommissie terecht. Bij oudere contracten kan dat alleen als het huurcontract dat zelf bepaalt.
• All-in prijs: staat er één bedrag in je contract zonder splitsing tussen kale huur en servicekosten, dan kun je je verhuurder vragen dat bedrag alsnog uit te splitsen.

Betaal je servicekosten mee aan je woonlasten, dan telt een deel daarvan ook mee voor de huurtoeslag. Hoe dat zit, lees je in ons artikel over wanneer je in aanmerking komt voor huurtoeslag.