De balans na een aantal jaar opkoopbescherming

In 2022 voerden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag een regel in waar veel beleggers niet blij mee waren: de opkoopbescherming. Wie een goedkope of middeldure koopwoning kocht, moest er voortaan zelf in gaan wonen. Woningen opkopen om ze vervolgens duur door te verhuren werd in één keer een stuk lastiger. Het idee hierachter is om woningen weer beschikbaar te maken voor starters en gezinnen, in plaats van voor de hoogste bieder met verhuurplannen. 

Inmiddels zijn we vier jaar verder. Tijd om te kijken wat de regel echt heeft veranderd op de woningmarkt, en wanneer je een gekochte woning toch nog mag verhuren.

Wie won en wie verloor?

Voor starters en gezinnen pakte de regel positief uit. Woningen onder de gemeentelijke WOZ-grens gaan nu vrijwel altijd naar mensen die er zelf gaan wonen. Overbiedende  beleggers met diepe zakken zijn op dat segment grotendeels verdwenen. Voor wie zijn eerste huis wil kopen in de stad, is dat pure winst.

Op de huurmarkt zie je het tegenovergestelde effect. Particuliere beleggers kopen minder, dus komen er ook minder nieuwe vrije sector huurwoningen bij. Het aanbod van private huur in de vier grote steden was al krap, en de opkoopbescherming heeft die krapte niet verlicht. Huurders die de stad in willen, merken het aan de wachttijden en aan de huurprijzen.

Kort door de bocht: de regel heeft kopers geholpen, en huurders niet.

Wanneer mag verhuur dan wel?

De hoofdregel is helder. Koop je een woning die onder de opkoopbescherming valt, dan mag je die de eerste vier jaar niet verhuren. Tenzij je in één van de uitzonderingen valt, en daar een vergunning voor aanvraagt bij de gemeente.

In de praktijk zijn er drie uitzonderingen die het vaakst gebruikt worden.

Verhuur aan directe familie. Ouders, kinderen, broers en zussen mogen er wel in. Veel ouders kopen op deze manier een studentenkamer of klein appartement voor hun kind. De gemeente toetst wel of de huurprijs redelijk is en of de familieband klopt.

Tijdelijke verhuur tot maximaal twaalf maanden. Ga je voor je werk een jaar naar het buitenland, of maak je een lange reis? Dan mag je je woning in die periode verhuren. De harde voorwaarde is dat je er minstens een jaar zelf hebt gewoond en op het adres ingeschreven hebt gestaan, voordat je de woning tijdelijk uit handen geeft.

Woning bij een bedrijfspand. Een winkel met bovenwoning, of een kantoorpand met woonruimte erboven, valt vaak buiten de regeling als de woning echt bij het bedrijf hoort. De winkelier of een werknemer mag er dan in.

Hoe streng is de controle?

Strenger dan veel mensen denken. Gemeenten leggen de eigendomsgegevens van het Kadaster naast de inschrijvingen in de Basisregistratie Personen. Staat er op een adres iemand ingeschreven die geen familie en geen eigenaar is, dan volgt er een onderzoek. De boetes voor illegale verhuur lopen op tot tienduizenden euro's per overtreding, en de gemeente kan een eigenaar verplichten de illegale verhuur direct te stoppen.

Wat betekent dit voor jou?

De opkoopbescherming heeft een deel van haar belofte waargemaakt: op het goedkopere koopsegment in de grote steden zijn de bewoners zelf weer terug. Samen met de strengere middenhuurregels uit de Wet betaalbare huur heeft het ervoor gezorgd dat particuliere verhuurders een stuk voorzichtiger zijn geworden met aankopen in de stad.

Ben je op zoek naar een huurwoning in één van de vier grote steden? Houd er rekening mee dat het private huuraanbod krap blijft, en dat daar de komende jaren waarschijnlijk weinig nieuwe woningen van particuliere verhuurders bij komen.