Rechten en plichten van een huurder in 2026

Weet jij waar je als huurder recht op hebt, en wat je verhuurder van jou mag verwachten? Je rechten liggen vast in het Burgerlijk Wetboek en in de Wet goed verhuurderschap, en sinds de Wet betaalbare huur zijn er drie huursegmenten in plaats van twee. Dat bepaalt hoeveel bescherming je krijgt en hoeveel je huur omhoog mag. In dit artikel zetten we je rechten en je plichten op een rij, met de bedragen en termijnen die in 2026 gelden.

In welk segment valt jouw woning?

Hoeveel bescherming je hebt, hangt af van het segment waarin je woning valt. Dat wordt bepaald door het aantal punten uit het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntensysteem genoemd.

• Sociale huur: tot en met 143 punten, met een huurprijs tot € 932,93 per maand in 2026. Je hebt huurprijsbescherming en kunt naar de Huurcommissie.
• Middenhuur: 144 tot en met 186 punten, met een huurprijs tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand in 2026. Dit segment bestaat sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 en heeft ook een maximale huurprijs.
• Vrije sector: vanaf 187 punten, boven € 1.228,07 per maand. Hier geldt geen maximale huurprijs.

Twijfel je waar jouw woning in valt? In ons artikel over het segment van je huurwoning lees je hoe je dat narekent.

Hoe sterk is je huurbescherming?

Je verhuurder kan je huurcontract niet zomaar opzeggen. Sinds de Wet vaste huurcontracten van 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd weer de norm. Tijdelijke contracten mogen alleen nog in uitzonderingssituaties, en dan voor maximaal twee jaar.

• Alleen met een wettelijke reden: je verhuurder mag opzeggen bij wangedrag of een huurachterstand, bij dringend eigen gebruik, bij een tussenhuurcontract, als je een redelijk voorstel voor een nieuw contract weigert, of op grond van het bestemmingsplan.
• Met een opzegtermijn: die is voor je verhuurder minimaal drie maanden, en loopt op met één maand per jaar dat je er woont, tot maximaal zes maanden.
• Zelf opzeggen gaat sneller: jouw opzegtermijn is gelijk aan je betalingstermijn, dus meestal één maand. Wettelijk is dat minimaal één en maximaal drie maanden.
• Je hoeft niet akkoord te gaan: zeg je verhuurder op en ben je het er niet mee eens, dan loopt de huur door totdat de rechter erover beslist.

Let op: huurbescherming geldt niet voor elke woonvorm. Voor onder meer dienstwoningen, recreatiewoningen en kamers in een verzorgingstehuis gelden andere regels.

Hoeveel mag je huur omhoog in 2026?

Voor elk segment geldt een eigen maximum. Die percentages liggen wettelijk vast.

• Sociale huur: maximaal 4,1 procent per 1 juli 2026. Betaal je minder dan € 350 kale huur, dan geldt in plaats daarvan een maximum van € 25.
• Middenhuur: maximaal 6,1 procent, ingegaan per 1 januari 2026.
• Vrije sector: maximaal 4,4 procent voor 2026. De verhoging gaat in op de jaardag van je contract, niet op een vaste datum voor iedereen.

Bij sociale huur mag je verhuurder een hogere verhoging voorstellen als je inkomen boven een grens uitkomt. Meer over de jaarlijkse ronde lees je in ons artikel over de huurverhoging per 1 juli.

Wat mag je verhuurder vragen bij het tekenen?

De Wet goed verhuurderschap geldt sinds 1 juli 2023 en stelt grenzen aan wat een verhuurder mag doen. Deze regels gelden voor alle segmenten.

• De waarborgsom: maximaal twee maanden kale huur. Lever je de woning zonder schade en zonder achterstand op, dan krijg je de borg binnen veertien dagen terug. Verrekent je verhuurder iets, dan moet hij dat schriftelijk specificeren en het restant binnen dertig dagen overmaken.
• Geen dubbele bemiddelingskosten: werkt de makelaar voor de verhuurder, dan mag hij jou geen bemiddelingskosten in rekening brengen.
• Een schriftelijk contract: je verhuurder moet de huurovereenkomst op papier vastleggen.
• Informatieplicht: je verhuurder moet je schriftelijk informeren over je rechten en plichten, inclusief de contactgegevens van het meldpunt van je gemeente.
• Servicekosten met een overzicht: alleen werkelijk gemaakte kosten mogen worden doorberekend, met elk jaar een specificatie.

Welk onderhoud is voor jou en welk voor je verhuurder?

De verdeling staat in het Besluit kleine herstellingen. Dat is dwingend recht, dus je verhuurder mag er in je contract niet ten nadele van jou van afwijken.

• Voor jou als huurder: het witten van binnenmuren en plafonds, het vastzetten of vervangen van kleine onderdelen zoals deurknoppen, kraanleertjes en sloten, en het onderhoud van de tuin.
• Voor je verhuurder: het buitenschilderwerk, reparatie en vervanging van de cv-ketel en andere technische installaties, en grote reparaties aan dak, gevel en fundering.
• Bij een gebrek: meld het schriftelijk en geef je verhuurder een redelijke termijn. Gebeurt er niets, dan kun je bij sociale huur en middenhuur een huurverlaging vragen bij de Huurcommissie.

Welke plichten heb je zelf?

Tegenover je rechten staan drie verplichtingen die in de wet en in je huurcontract zijn vastgelegd.

• Op tijd betalen: in je huurcontract staat op welke datum de huur binnen moet zijn. Bij een achterstand van meerdere maanden kan je verhuurder ontbinding van het contract vorderen bij de rechter.
• Je gedragen als goed huurder: de woning met zorg gebruiken, geen overlast veroorzaken en het kleine onderhoud doen.
• De woning gebruiken waarvoor hij bedoeld is: onderverhuren of een bedrijf beginnen mag alleen als je verhuurder daar toestemming voor geeft.

Waar kun je terecht als je er niet uitkomt?

Begin altijd bij je verhuurder, en zet je klacht op papier. Komen jullie er niet uit, dan hangt de route af van je segment en de datum van je contract.

• De Huurcommissie: huur je sociaal of in de middenhuur, dan kun je terecht voor huurprijs, huurverhoging, gebreken en servicekosten. Een procedure kost je € 25 aan leges, en die krijg je terug als je gelijk krijgt. Huur je in de vrije sector, dan kun je terecht voor de jaarlijkse huurverhoging, en bij contracten vanaf 1 juli 2024 ook voor servicekosten.
• Het meldpunt van je gemeente: sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, zoals intimidatie, discriminatie of een te hoge waarborgsom. De gemeente kan handhaven en boetes opleggen.
• De kantonrechter: voor geschillen waarvoor de Huurcommissie niet bevoegd is, zoals een conflict over de opzegging van je contract.

Let op: vind je je aanvangshuurprijs te hoog, dan moet je binnen zes maanden na de ingangsdatum van je contract een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Ben je later, dan kun je de huurprijs niet meer met terugwerkende kracht laten toetsen.

Betaal je een groot deel van je inkomen aan huur? Kijk dan ook of je in aanmerking komt voor huurtoeslag.

Tips van Huurwoningen

1. Tel de punten van je woning na en vergelijk de uitkomst met je huurprijs. Zit je boven het maximum van je segment, dan kun je bij de Huurcommissie een lagere huur vragen.
2. Zet elke melding aan je verhuurder op papier en bewaar de verzendbevestiging. Zonder schriftelijk bewijs kun je bij de Huurcommissie of de rechter niet aantonen dat je het probleem hebt gemeld.
3. Maak bij de sleuteloverdracht foto's van elke ruimte en laat je verhuurder het opnameformulier ondertekenen. Dat scheelt discussie over de waarborgsom als je weer vertrekt.