Huurverlaging aanvragen? Zo werkt het in 2026

Betaal jij meer huur dan je woning volgens de regels mag kosten? Of is je inkomen gedaald na een extra huurverhoging? Dan kun je in veel gevallen huurverlaging aanvragen. Welke route je hebt, hangt af van de reden en van het segment waarin je huurt. In dit artikel leggen we uit wanneer je recht hebt op huurverlaging, hoe je het aanvraagt en wanneer je naar de Huurcommissie stapt.

In welk segment huur je?

Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 zijn er drie segmenten. Het aantal punten van je woning volgens het woningwaarderingsstelsel(WWS) bepaalt in welk segment je zit. Dat bepaalt ook welke maximale kale huur erbij hoort. In 2026 gelden deze grenzen:

• Sociale huur: Een sociale huurwoning heeft tot en met 143 punten. De kale huur is maximaal 932,93 euro per maand.
• Middenhuur: Een middenhuurwoning heeft 144 tot en met 186 punten. De kale huur ligt tussen 932,93 en 1.228,07 euro per maand.
• Vrije sector: Een vrijesectorwoning heeft 187 punten of meer. De kale huur ligt boven 1.228,07 euro per maand.

De grens van 1.228,07 euro heet de liberalisatiegrens. Sociale huur en middenhuur vallen onder huurprijsbescherming. Je berekent het aantal punten van je woning met de Huurprijscheck van de Huurcommissie.

Wanneer kun je huurverlaging aanvragen?

Er zijn vier situaties waarin je om een lagere huur kunt vragen. Niet elke situatie geldt in elk segment.

• Je huur is te hoog: Je betaalt meer dan de maximale huurprijs die bij het aantal punten van je woning hoort. Dit kan in alle drie de segmenten spelen.
• Je inkomen is gedaald na een extra huurverhoging: Je kreeg een inkomensafhankelijke huurverhoging en verdient nu minder. Deze route bestaat alleen in de sociale huur.
• Je inkomen is tijdelijk lager: Je kunt je verhuurder om een tijdelijke huurkorting vragen. Dat kan in alle drie de segmenten.
• Je woning heeft ernstige gebreken: Je kunt tijdelijke huurverlaging krijgen zolang de verhuurder het onderhoud niet oplost. De route verschilt per segment.
  

Is je huur te hoog voor het aantal punten?

Doe eerst de Huurprijscheck. Betaal je meer dan de maximale huurprijs? Dan hangt de volgende stap af van het moment waarop je huurcontract is ingegaan.

• Korter dan 6 maanden geleden: Je vraagt de Huurcommissie direct om de aanvangshuur te beoordelen. Vindt de Huurcommissie de huur te hoog? Dan geldt de lagere huur vanaf de ingangsdatum van je contract. De verhuurder moet de te veel betaalde huur terugbetalen.
• Langer dan 6 maanden geleden: Je stelt eerst zelf een huurverlaging voor aan je verhuurder. Gaat hij niet akkoord? Dan vraag je de Huurcommissie om je voorstel te beoordelen. De lagere huur geldt dan pas vanaf de ingangsdatum van je voorstel.

Huur je een woning die als vrije sector is verhuurd? Ook dan kan je huur te hoog zijn. Dat is waarschijnlijk zo als je contract op of na 1 juli 2024 is ingegaan en de woning minder dan 187 punten heeft. Bij een contract van vóór 1 juli 2024 geldt dat als de woning minder dan 144 punten heeft.

Heb je een tijdelijk huurcontract dat op of na 1 juli 2024 is afgesloten? Dan kun je de aanvangshuur alleen binnen 6 maanden na het afsluiten laten toetsen. Is je tijdelijke contract van vóór 1 juli 2024? Dan kan dat tijdens de looptijd en tot een half jaar na het aflopen.

Is je inkomen gedaald na een extra huurverhoging?

Huur je een sociale huurwoning en kreeg je in de afgelopen drie jaar een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen? En is je inkomen daarna gedaald, bijvoorbeeld door minder werk, pensioen of omdat een huisgenoot is verhuisd? Dan kun je je verhuurder vragen de huur weer te verlagen. Je inkomen moet dan onder deze grenzen zijn gedaald (bedragen 2026):

• Alleenwonend, nu een laag inkomen: Je had een middeninkomen en je inkomen is nu niet hoger dan 59.504 euro.
• Alleenwonend, nu een middeninkomen: Je had een hoger middeninkomen en je inkomen is nu niet hoger dan 70.149 euro.
• Samenwonend, nu een laag inkomen: Jullie hadden een middeninkomen en het gezamenlijke inkomen is nu niet hoger dan 68.858 euro.
• Samenwonend, nu een middeninkomen: Jullie hadden een hoger middeninkomen en het gezamenlijke inkomen is nu niet hoger dan 93.531 euro.

Stuur je verhuurder een brief of e-mail. Zet daarin de kale huur die je nu betaalt, dus zonder servicekosten. Noem ook de lagere kale huur die je wilt betalen en de datum waarop de verlaging ingaat. Die datum is altijd de eerste van de maand en ligt minimaal 2 maanden na het versturen van je brief. Stuur een uittreksel uit de Basisregistratie personen mee en de inkomensverklaringen (IB60) van alle bewoners. Die verklaringen download je bij de Belastingdienst.

Rekenvoorbeeld: stel, je had in 2025 een hoger middeninkomen en je huur ging met 100 euro omhoog, van 400 naar 500 euro. In 2026 heb je een middeninkomen. Bij dat inkomen was de verhoging 50 euro geweest. Je stelt dan een nieuwe huur van 450 euro voor.

Let op: Daalt je inkomen in het lopende jaar? Dan kan de Huurcommissie je verzoek nog niet beoordelen. De Belastingdienst moet je jaarinkomen eerst vaststellen. Dat gebeurt meestal rond april van het jaar erna. Je verhuurder mag je verzoek wel eerder goedkeuren.

Wil je weten hoeveel je huur dit jaar omhoog mocht? Lees dan wat de maximale huurverhoging in 2026 is.

Wat als je inkomen tijdelijk lager is?

Daalt je inkomen tijdelijk, bijvoorbeeld na een scheiding of na het verlies van je baan? Dan kun je je verhuurder om een tijdelijke huurkorting vragen. Dat kan voor maximaal 3 jaar. Je woningcorporatie of verhuurder beslist zelf of je die korting krijgt. Hij is niet verplicht om ja te zeggen. Dit geldt ook voor huurders bij particuliere verhuurders.

Let op: De eenmalige huurverlaging uit 2023 voor huurders met een laag inkomen bestaat niet meer. Je kon die regeling zelf aanvragen tot en met 30 december 2024. Lees je daar nog iets over, dan is die informatie verouderd.

Heeft je woning ernstige gebreken?

Denk aan lekkage, rot in de kozijnen of vochtige, slecht geventileerde ruimtes. Meld zo'n probleem altijd eerst schriftelijk bij je verhuurder, per brief of e-mail. Lost hij het niet op? Dan hangt je route af van het segment.

• Sociale huur en middenhuur: Je vraagt bij de Huurcommissie tijdelijke huurverlaging bij ernstige gebreken aan. De Huurcommissie verlaagt de huur alleen als het gebrek ernstig genoeg is. Met de Gebrekencheck van de Huurcommissie zie je welke gebreken daaronder vallen.
• Vrije sector: Je stapt naar de kantonrechter. Die kan de huur tijdelijk verlagen, de verhuurder dwingen het gebrek te verhelpen of je toestemming geven het zelf te laten doen op kosten van de verhuurder.

Waarschijnlijk per 1 januari 2027 gaat de Wet toekomstbestendige huurcommissie in. Een schriftelijke melding bij je verhuurder is dan een harde voorwaarde voordat de Huurcommissie een gebrekenzaak behandelt. In je verzoek moet je dan ook je actuele huurprijs noemen. Meer over het melden van problemen lees je in ons artikel over gebreken in je nieuwe huurwoning.

Krijg je te veel betaalde huur terug?

Dat hangt af van je route. Huurverlaging met terugwerkende kracht is beperkt mogelijk.

• Aanvangshuur binnen 6 maanden getoetst: De lagere huur geldt vanaf de ingangsdatum van je contract. De te veel betaalde huur vanaf die datum krijg je terug.
• Eigen voorstel aan je verhuurder: De lagere huur geldt vanaf de ingangsdatum van je voorstel. Wat je daarvoor te veel betaalde, krijg je niet terug.

Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan, betaal je de oude huur gewoon door. Blijkt daarna dat je te veel hebt betaald? Dan vraag je het geld zelf terug bij je verhuurder. Weigert hij te betalen? Dan kun je terecht bij het Juridisch Loket.

Let op: Een lagere huur kan betekenen dat je minder huurtoeslag krijgt. Geef de nieuwe huur door aan de Belastingdienst.

Wat kost een procedure bij de Huurcommissie?

Je start een zaak via MijnHuurcommissie en logt in met DigiD. Als huurder betaal je vooraf 25 euro leges. Krijg je gelijk? Dan krijg je dat bedrag terug en betaalt de verhuurder de kosten. Heb je een minimuminkomen of een inkomen op bijstandsniveau? Dan kun je vrijstelling van de leges aanvragen.

Ook hier verandert er iets met de Wet toekomstbestendige huurcommissie. Trek je je verzoek in nadat je het onderzoeksrapport hebt ontvangen? Dan krijg je je leges niet meer terug. Twijfel je over je zaak? Bij de Woonbond en het Juridisch Loket kun je advies vragen.

Tips van Huurwoningen.nl

1. Doe de Huurprijscheck en bewaar de uitkomst samen met je huurcontract en de brieven over je huurverhogingen van de afgelopen drie jaar.
2. Leg elk verzoek en elke melding van een gebrek schriftelijk vast, met datum. Stuur een voorstel tot huurverlaging minimaal 2 maanden voor de gewenste ingangsdatum.
3. Ben je net verhuisd en lijkt je huur hoog? Laat de aanvangshuur dan binnen 6 maanden na de start van je contract toetsen. Alleen dan krijg je de te veel betaalde huur vanaf het begin terug.