Mag je je huurwoning onderverhuren? Dit zijn de regels in 2026

Ga je een tijd naar het buitenland, trek je in bij je partner of wil je een kamer verhuren? Dan denk je misschien aan onderverhuren. Dat mag niet zomaar. Voor je hele woning heb je altijd toestemming van je verhuurder nodig. Doe je het zonder, dan kun je je woning kwijtraken. In dit artikel leggen we uit wat wel en niet mag, wat je riskeert en welke rechten een onderhuurder heeft.

Wat is onderverhuren?

Bij onderverhuren verhuur je als huurder je woning, of een deel ervan, door aan iemand anders. Er zijn dan drie partijen.

• Verhuurder: de eigenaar of woningcorporatie van wie jij huurt. Die heet ook wel de hoofdverhuurder.
• Hoofdhuurder: dat ben jij. Jij hebt het huurcontract met de verhuurder.
• Onderhuurder: de persoon die van jou huurt. Hij heeft een apart contract met jou.

Er zijn dus twee huurcontracten. Een tussen jou en je verhuurder, en een tussen jou en je onderhuurder. Laat je iemand gratis logeren of op je huis passen? Dan is dat geen onderhuur. Van huur is pas sprake als iemand jou betaalt om in je woning te wonen. Wat je verder als huurder mag en moet, lees je in rechten en plichten van een huurder.

Mag je je hele huurwoning onderverhuren?

Niet zonder toestemming. Volgens de wet (artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek) mag een huurder van woonruimte zijn woning niet aan een ander in gebruik geven. Dat geldt in alle drie de huursegmenten: sociale huur, middenhuur en de vrije sector. Geeft je verhuurder wel toestemming? Dan mag het. Vraag die toestemming altijd vooraf en leg haar schriftelijk vast.

Dat is ook de route als je tijdelijk weggaat, bijvoorbeeld voor werk, studie of een lange reis. Dit heet vaak huisbewaring. Huisbewaring is geen wettelijk begrip. Je verhuurder of woningcorporatie bepaalt zelf onder welke voorwaarden hij meewerkt, bijvoorbeeld over de duur en de vergoeding. Vraag die voorwaarden op voordat je iemand zoekt.

Mag je een kamer in je huurwoning onderverhuren?

Ja, onder voorwaarden. Huur je een zelfstandige woning en woon je er zelf? Dan mag je volgens de wet een deel ervan verhuren, bijvoorbeeld een kamer. Staat er in je huurcontract een verbod op onderhuur? Dan mag het niet. Lees je contract dus eerst goed na.

Ga je zelf weg en verhuur je je kamer of de rest van de woning door? Dan woon je er niet meer en heb je weer toestemming van je verhuurder nodig. Wat het verschil is tussen een zelfstandige woning en een kamer, lees je bij zelfstandige en onzelfstandige woonruimte.

Wat geldt er voor een sociale huurwoning?

Voor een sociale huurwoning gelden dezelfde wettelijke regels. Het verschil zit in het huurcontract en de toewijzing. Een woningcorporatie verdeelt sociale huurwoningen op basis van onder meer inkomen en wachttijd. Kijk daarom in je huurcontract en de algemene huurvoorwaarden van je corporatie wat er over onderhuur staat.

Daarnaast heb je in sommige gemeenten een huisvestingsvergunning nodig om in een sociale huurwoning of middenhuurwoning te wonen. Heeft je onderhuurder die vergunning niet? Dan kan de gemeente een boete opleggen, aan jou en aan je onderhuurder.

Wat riskeer je bij illegale onderverhuur?

Verhuur je je hele woning onder zonder toestemming, of een kamer terwijl je contract dat verbiedt? Dan is er sprake van illegale onderverhuur. De gevolgen kunnen groot zijn.

• Einde huurcontract: je verhuurder kan via de rechter je huurcontract laten ontbinden. Je raakt dan je woning kwijt.
• Schadevergoeding: je moet je verhuurder schadevergoeding betalen. De rechter kan die schade vaststellen op de winst die je met de onderverhuur hebt gemaakt.
• Onderzoekskosten: laat je verhuurder onderzoeken of je illegaal onderverhuurt, dan kan hij de kosten daarvan op jou verhalen.
• Boete: staat er een boeteclausule in je huurcontract, dan kan je verhuurder die ook nog opleggen.

Je onderhuurder is bij illegale onderverhuur niet strafbaar.

Welke rechten heeft een onderhuurder?

Een onderhuurder heeft huurbescherming tegenover de hoofdhuurder van wie hij huurt. Wat er gebeurt als het contract van de hoofdhuurder stopt, hangt af van wat je huurt.

• Hele woning: huur je als onderhuurder een zelfstandige woning en woon je er? Dan zet de verhuurder jouw huur voort als het contract van de hoofdhuurder eindigt. Dat geldt ook als de verhuurder nooit toestemming gaf. Laat de verhuurder per brief weten dat je de huur voortzet.
• Zes maanden: de verhuurder kan binnen zes maanden de rechter vragen de huur te beëindigen. Bijvoorbeeld als je de huur niet kunt betalen, als je de onderhuur aanging om zo hoofdhuurder te worden, of als je een verplichte huisvestingsvergunning mist.
• Kamer: huur je een kamer van de hoofdhuurder? Dan eindigt jouw huur als het contract van de hoofdhuurder stopt en moet je vertrekken. Soms kun je de hoofdhuurder aansprakelijk stellen voor je schade.
• Medehuurder: vertrekt de hoofdhuurder en zet een medehuurder de huur voort, bijvoorbeeld na een scheiding? Dan loopt jouw onderhuur gewoon door. Meer hierover lees je bij medehuurschap.

Mag je je huurwoning op Airbnb zetten?

Vakantieverhuur via Airbnb of een vergelijkbaar platform is ook onderverhuur. Je hebt dus eerst toestemming van je verhuurder nodig. Daarnaast gelden de regels van je gemeente. Gemeenten kunnen een registratienummer verplicht stellen, eisen dat je elke verhuur meldt en een maximum aantal nachten per jaar instellen. Amsterdam staat bijvoorbeeld maximaal 30 nachten per jaar toe, en in stadsdeel Centrum en De Pijp sinds april 2026 maximaal 15 nachten.

Sinds 20 mei 2026 geldt ook een Europese verordening voor kortetermijnverhuur. Platforms moeten daardoor gegevens over verhuur met de overheid delen. Check bij je gemeente welke regels gelden voordat je je woning aanbiedt.

Wat betekent onderverhuur voor je huurtoeslag?

Verhuur je een of meer kamers aan een onderhuurder? Dan telt zijn inkomen niet mee bij de berekening van jouw huurtoeslag. Stuur het onderhuurcontract wel binnen vier weken naar de Belastingdienst. Voor de inkomstenbelasting heeft het verhuren van een deel van je huurwoning meestal geen gevolgen, zolang je een normale huur vraagt.

Let op: Ook met toestemming blijf jij als hoofdhuurder verantwoordelijk tegenover je verhuurder. Betaalt je onderhuurder de huur niet of maakt hij iets kapot, dan spreekt je verhuurder jou aan. Check daarom of je inboedelverzekering en aansprakelijkheidsverzekering de situatie dekken. Welke verzekeringen je als huurder nodig hebt, lees je in ons artikel over verzekeringen.

Tips voor onderverhuur

1. Vraag schriftelijk toestemming. Lees eerst je huurcontract en de algemene huurvoorwaarden. Vraag daarna per brief of e-mail toestemming aan je verhuurder. Vermeld waarom je weggaat, hoe lang je wegblijft en wie er komt wonen.
2. Leg afspraken vast in een onderhuurcontract. Zet de start- en einddatum, de huurprijs, wie de energie betaalt en wat er bij schade gebeurt op papier. Maak voor je vertrek foto's van de woning en spreek eventueel een borg af.
3. Ben je zelf onderhuurder? Vraag naar de toestemming. Vraag de hoofdhuurder om een kopie van de toestemming van de verhuurder. Zo weet je of je niet onverwacht moet vertrekken. Zoek je liever een eigen huurcontract? Bekijk dan het actuele aanbod op Huurwoningen.nl.