Een woning verhuren en elke maand huurinkomsten ontvangen: het klinkt aantrekkelijk. Maar of het ook echt rendabel is, hangt af van een aantal factoren waar je van tevoren goed over moet nadenken. We zetten de belangrijkste op een rij.
Financieel
Hypotheek
Wil je een tweede woning kopen om te verhuren en moet je daarvoor een hypotheek aanvragen, houd er dan rekening mee dat je maximaal 70 tot 80 procent van het aankoopbedrag gefinancierd krijgt. De rest betaal je uit eigen zak. Een tweede hypotheek, ook wel vastgoedhypotheek genoemd, wordt alleen verstrekt als je kunt aantonen dat je inkomen het toelaat: je moet naast je bestaande maandlasten ook de hypotheeklasten van een tweede woning kunnen dragen.
Heb je een koopwoning die je zelf niet meer bewoont, omdat je bijvoorbeeld gaat samenwonen? Dan kan verhuur interessant zijn. Heb je de hypotheek op die woning nog niet volledig afgelost, dan heb je altijd toestemming nodig van de hypotheekverstrekker voordat je mag verhuren.
Sociale huur, middenhuur of vrije sector
Voordat je gaat verhuren moet je weten in welke sector je woning valt. Dat bepaal je met het Woningwaarderingsstelsel en het bijbehorende puntensysteem. Er zijn drie categorieën:
- Sociale huur (tot en met 143 punten): je bent gebonden aan een maximale huurprijs die de overheid jaarlijks vaststelt
- Middenhuur (144 tot en met 186 punten): ook hier geldt een wettelijk huurplafond, met een maximum van € 1.184,82 per maand in 2026
- Vrije sector (187 punten en hoger): je bepaalt zelf de huurprijs
Verhuren in de vrije sector biedt het meeste potentieel voor rendement, maar vraagt ook een woning met voldoende kwaliteitspunten. Lees meer over hoe je de huurprijs bepaalt.
Belasting
Verhuur je een tweede woning die je niet zelf bewoont, dan valt die in box 3. Je betaalt dan belasting over een forfaitair rendement van 6% van de fiscale waarde van de woning, belast tegen 36%. Dat komt neer op een effectieve belastingdruk van ongeveer 2,16% van de WOZ-waarde. De huurinkomsten zelf hoef je niet op te geven.
Houd er rekening mee dat dit stelsel per 1 januari 2028 verandert. Dan betaal je belasting over je werkelijke rendement: huurinkomsten plus waardestijging, minus aftrekbare kosten.
Vereniging van Eigenaars
Koop je een appartement om te verhuren, dan heb je te maken met een Vereniging van Eigenaars. De maandelijkse VvE-bijdrage mag je niet doorberekenen aan de huurder. Daarnaast kun je bepaalde werkzaamheden niet zelfstandig uitvoeren, omdat de VvE daarvoor verantwoordelijk is. Verdiep je dus goed in de VvE-statuten en het meerjarenonderhoudsplan. Daarin staat welk onderhoud er op de lange termijn gepland staat en wat dat kost. Dat heeft direct invloed op je rendement.
Locatie en doelgroep
Locatie
Een woning in een gewilde stad en buurt vergroot de kans op een goed rendement. Een pand dat snel opnieuw te verhuren is en waar je een marktconforme huurprijs voor kunt vragen, is veel aantrekkelijker dan een woning die langdurig leegstaat. Verhuur je een woning in de regio waar je zelf woont, dan blijf je beter op de hoogte van de lokale markt en ben je snel ter plaatse als er iets speelt.
Doelgroep
Een niet al te grote woning in een grote stad is doorgaans een veilige keuze. Het aantal alleenstaanden en samenwonenden zonder kinderen groeit gestaag, en die groep is een stabiele doelgroep voor huurwoningen. Studenten- en starterssteden bieden daardoor vaak een betrouwbaar verhuurperspectief.
Staat van de woning
Onderhoudskosten drukken direct op je rendement. Doe voordat je een tweede woning koopt voldoende onderzoek naar de bouwkundige staat. Een nieuwbouwwoning of volledig gerenoveerd pand is het minst onderhoudsgevoelig. Overweeg je een oudere woning, schakel dan een bouwkundige in die je vertelt welk onderhoud op korte en lange termijn te verwachten is.
Een goed onderhouden woning scoort ook meer punten in het WWS. Valt je woning onder de liberalisatiegrens, dan bepaalt dat puntenaantal de maximale huurprijs. Verbeteringen die het puntentotaal verhogen zijn soms de investering waard. Maak ook hier een goede kostenbatenanalyse voordat je beslist.
Tot slot
Houd er rekening mee dat een huurder huurbescherming geniet. Je kunt een huurder niet zomaar uit de woning zetten. Besluit je de woning ooit te verkopen, dan doe je dat in verhuurde staat, wat de verkoopprijs drukt ten opzichte van een leeg pand.
